Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc diện quy hoạch muốn bán đất và có thắc mắc liệu đất trong quy hoạch có được phép bán không? Đồng thời, về phía người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có những lo lắng về quyền lợi khi mua phải đất nằm trong khu quy hoạch. Thông qua bài viết này, Công ty Luật TNHH Logic & Cộng sự sẽ giải đáp cho Quý bạn đọc đầy đủ thông tin về đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không.
Căn cứ pháp luật:
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014.
1. Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Như vậy, đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
(Hình ảnh đất nằm trong quy hoạch, nguồn: ST)
2. Đất nằm trong quy hoạch có dược chuyển nhượng không?
Căn cứ theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.”
Theo quy định trên, thì đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.
3. Người nhận chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch có bị ảnh hưởng quyền lợi gì không?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 và theo khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng quyền lợi của người nhận chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
- Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
- Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Làm thế nào để biết đất có đang nằm trong quy hoạch không?
Người dân có thể xem kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để biết đất có nằm trong quy hoạch không thông qua các cách sau đây:
- Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến kế hoạch sử dụng đất đó.
- Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Xem kế hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Được căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai năm 2013.
Qua bài viết giải đáp như trên; chúng tôi hy vọng sẽ cung cấp được một số thông tin hữu ích và phù hợp đến bạn đọc!
Để được tư vấn cụ thể, chi tiết hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến vụ việc, Quý bạn đọc có thể liên hệ trực tiếp đến Luật sư tại:
CÔNG TY LUẬT TNHH LOGIC & CỘNG SỰ
Trụ sở: Tầng 1, Tòa nhà Packsimex, số 52 Đông Du, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
VPGD: 441/17 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Điện thoại: 090 520 63 81
