Hiện nay, trên thực thực tế có rất nhiều trường hợp thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ đất lại có mong muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rất nhiều người thắc mắc băn khoăn không biết đất đang thế chấp như vậy thì có thực hiện được việc chuyển nhượng hay không? Và điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào? Thông qua bài viết này, Công ty Luật TNHH Logic & Cộng sự sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc biết được đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề này.
1.Thế nào là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo Luật đất đai năm 2013 quy định: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(Hình ảnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn: ST)
2.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189; 190; 191; 192; 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3.Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thuế chấp tại ngân hàng hay không:
Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Và theo khoản 4, khoản 5 Điều 321 BLDS năm 2015 về quyền của bên thế chấp thì:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
(Hình ảnh về thuế chấp quyền sử dụng đất, nguồn ảnh: ST)
Từ những quy định nêu trên thì Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được Bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, vấn đề ở đây được đặt ra là phải có sự đồng ý của Ngân hàng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu như phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất này thì bên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng mới có thể tiến hành thực hiện các giao dịch. Đồng thời, nếu như phía ngân hàng không đồng ý cho phép thực hiện giao dịch thì không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.
Qua bài viết giải đáp như trên; chúng tôi hy vọng sẽ cung cấp được một số thông tin hữu ích và phù hợp đến bạn đọc!
Để được tư vấn cụ thể, chi tiết hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến vụ việc, Quý bạn đọc có thể liên hệ trực tiếp đến Luật sư tại:
CÔNG TY LUẬT TNHH LOGIC & CỘNG SỰ
Trụ sở: Tầng 1, Tòa nhà Packsimex, số 52 Đông Du, phường Bến Nghé, quận 1, Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
VPGD: 441/17 Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Điện thoại: 090 520 63 81
