Hàng vạn người dân mua nhà theo cách ứng tiền trước để chủ đầu tư xây, thường gọi là mua nhà hình thành trong tương lai, rất quan tâm đến sửa Luật Kinh doanh bất động sản.
Bởi mua nhà kiểu này thực chất là “tiền trao, cháo chưa múc”, rủi ro lớn nếu gặp chủ đầu tư “mượn đầu heo nấu cháo” hay vì tham mà ôm các dự án không đủ pháp lý để rồi gây họa cho người mua sau này.
Thật ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thiết kế ba tấm khiên bảo vệ người mua nhà, nhưng có vẻ cả ba đều đã bị “đâm nát”, luật có cũng như không…!
Hệ lụy của tình trạng luật có cũng như không là chỉ riêng TP.HCM có hàng chục ngàn căn hộ không đủ pháp lý để cấp sổ hồng.
Rất nhiều dự án không đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn qua mặt cơ quan chức năng để huy động vốn của khách hàng. Tình trạng chiếm dụng vốn, chây ì xây căn hộ khá phổ biến…
Ba tấm khiên đó như thế nào?
Thứ nhất là chủ đầu tư phải có vốn tự có, nhưng họ vẫn lách, huy động vốn của người mua qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn.
Tấm khiên thứ hai là khi dự án xong móng, đóng nắp hầm, đủ pháp lý, được Sở Xây dựng chấp thuận, chủ đầu tư mới được gọi vốn của khách hàng.
Thực tế, chủ đầu tư lơ luôn Sở Xây dựng, cứ cầm tiền dù pháp lý không đủ để sau này cấp sổ hồng. Tình trạng coi thường luật lậm đến mức thay vì công bố danh sách dự án đủ điều kiện mở bán, không ít sở xây dựng phải công bố danh sách chưa đủ điều kiện để cảnh báo người dân đừng nộp tiền!
Gọi đúng tên tình trạng này là gọi vốn chui nhưng không bị ngăn chặn, xử lý. Tấm khiên thứ ba là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để khi chậm giao nhà, ngân hàng dùng tiền này chi trả cho khách hàng. Nhiều dự án gọi vốn chui nên khó có bảo lãnh ngân hàng.
Rõ ràng, rủi cho người mua nhà quá lớn vì vậy phải thiết kế lại các tấm khiên, còn ở hình thức nào là trách nhiệm của nhà làm luật. Như Bộ Xây dựng muốn luật hóa quy định đặt cọc, bán căn hộ qua sàn (đang có ý kiến khác nhau) là bước tiến trong bảo vệ người mua.
Các tấm khiên này phải xét trong hoàn cảnh vòng đời “tiền trao nhưng cháo chưa múc” để xây căn hộ thường kéo dài có khi cả chục năm, với bao bất trắc (chủ đầu tư bán lại dự án, biến động giá, vướng pháp lý…), vì thế rất cần bên thứ ba giám sát, quản lý và phòng ngừa các rủi ro…
Bên giám sát ở đây là cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng, thậm chí cả sàn bất động sản (nếu luật quy định)… làm sao để người mua không phải nắm dao đằng lưỡi.
Muốn có sự giám sát, cả theo pháp luật và nguyên tắc thị trường (bảo lãnh ngân hàng, sàn bất động sản…), tất nhiên phải mất phí. Liệu các loại phí có quá đắt, tốn kém để mua sự an toàn cho người dân? Nếu không buộc giao dịch qua sàn, không bảo lãnh ngân hàng để bớt chi phí, vậy tấm khiên đó là gì?
Vì thế, cần loại bỏ ngay xu hướng thông thoáng cho doanh nghiệp bất động sản mà bỏ qua quyền lợi của người mua.
Hoặc “cắt lát” thực tế để đưa ra các kiến nghị tháo gỡ theo kiểu “đẽo cày giữa đường”, có lợi cho doanh nghiệp nhưng bất lợi cho người mua như kiến nghị gần đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bỏ luôn quy định bảo lãnh ngân hàng với lý do tăng phí đội giá thành.
Cần nhắc lại, trước khi có Luật Bất động sản (2014), nhiều người đã mất tiền vì chủ dự án xù hoặc đem dự án thế chấp ngân hàng và bị xiết nợ.
Thậm chí, có chủ dự án còn tạo dựng rơi vào phá sản để ngân hàng xiết nợ, đem đấu giá dự án, và họ lẳng lặng vòng ra sau mở công ty cùng đơn vị khác đấu giá dự án bị phát mãi.
Mua lại được dự án, họ bán lại cho người mua khác với giá gấp đôi giá mà họ đã bán cho khách ban đầu. Nếu có quy định bảo lãnh ngân hàng, người mua căn hộ ở lần bán đầu tiên đâu bị thiệt.
Thời gian qua, xã hội nghe nói nhiều về khó khăn của doanh nghiệp bất động sản mà chưa thấy hết tâm tư, phiền muộn của hàng vạn người mua nhà, căn hộ.
Vì vậy không thể chấp nhận mãi thực trạng chủ đầu tư bán căn hộ nhưng lại không thể cấp sổ hồng; tái diễn cảnh tiền đã trao mà không có căn hộ giao…
Luật quy định chặt chẽ, thực thi nghiêm túc mới loại bớt những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án) để rồi nay vướng…
Phải sửa, thiết kế các tấm khiên trong Luật Bất động sản để người mua nhà được nắm dao đằng cán, thay vì cứ phải nắm lưỡi dao như thời gian qua.
Link bài viết: https://tuoitre.vn/giup-nguoi-mua-nha-nam-dao-dang-can-20230421092048231.htm
