“Hợp đồng đặt cọc” là một trong những cụm từ rất phổ biến hiện nay, xuất hiện thường xuyên khi các bên có nhu cầu chuyển nhượng tài sản là đất đai, nhà ở,… Khi giao kết loại hợp đồng này, người giao kết cần lưu ý những điểm gì để bảo vệ tốt nhất cho quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.
1. Đặt cọc là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết và thực hiện nghĩa vụ
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 về định nghĩa thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Đặt cọc là giao dịch rất phổ biến, đi kèm với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng nhà ở. Hiểu và nắm vững như quy định liên quan đặt cọc sẽ giúp bạn thêm an toàn khi tham gia các giao dịch dân sự.
2. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Hiện nay, chưa có bất kỳ quy định pháp luật nào quy định cụ thể về định nghĩa hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng đặt cọc là một dạng của hợp đồng bảo đảm. Do đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là “là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm” nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ được thực hiện trong tương lai.
3. Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là văn bản thể hiện ý chí thỏa thuận của các bên. Về bản chất, đây là mối quan hệ dân sự nên cần đảm bảo đáp ứng những điều kiện được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm đảm bảo hợp đồng có hiệu lực. Chủ thể ký hợp đặt cọc cần phải hết sức lưu ý để có thể bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của các bản thân.
2.1 Lưu ý về chủ thể ký hợp đồng đặt cọc
Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ thể là một trong những điều kiện để xem xét tính có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, cần đảm bảo các điều kiện về chủ thể, bao gồm:
– Chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 16 và Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2015.
– Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể phải phù hợp với việc ký kết hợp hợp đồng đặt cọc.
– Chủ thể phải hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng với các bên.
2.2 Lưu ý về nội dung hợp đồng
Nội dung của hợp đồng là một trong những yếu tố rất quan trọng bạn cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Một số nội dung cụ thể cần phải có trong hợp đồng đặt cọc bao gồm:
– Nội dung của hợp đồng đặt cọc: đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái thuần phong mỹ tục theo quy định tại khoản 3 Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015.
– Đối tượng của hợp đồng đặt cọc: phải là đối tượng thực hiện được, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp đối tượng thực hiện là bất động sản, cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện của pháp luật chuyên ngành như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.
– Mức đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ, thường đi kèm với hợp đồng chính nhằm đảm bảo cho hợp đồng chính được thực hiện theo đúng thỏa thuận của các bên. Giá trị đặt cọc thường được đánh giá dựa trên giá trị của đối tượng của hợp đồng. Pháp luật chưa có quy định cụ thể về mức đặt cọc, do đó, sẽ phụ thuộc vào ý chí thỏa thuận của các bên.
– Cách thức xử lý tiền đặt cọc trong từng trường hợp cụ thể: (i) hợp đồng chính được giao kết hoặc thực hiện thành công hoặc (ii) hợp đồng chính không được giao kết do lỗi của các bên.
2.3 Lưu ý về thỏa thuận phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại
Thỏa thuận phạt vi phạm (hay được biết đến là phạt cọc) tuy không là nội dung mới mẻ, nhưng chưa xuất hiện phổ biến trong hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận bởi các bên. Đây là nội dung quan trọng, đảm bảo các bên thực hiện đầy đủ và chính xác nội dung thỏa thuận.
Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, “phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm”. Theo đó, nếu không có thỏa thuận thì khi có vi phạm xảy ra, bên vi phạm sẽ không có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền phạt cọc cho bên bị vi phạm.
Ngoài ra, các bên nên thỏa thuận nội dung về bồi thường thiệt hại trong hợp đồng đặt cọc được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc. Đây là căn cứ quan trọng để giúp bảo đảm cho bên bị vi phạm khi thực hiện hợp đồng đặt cọc.
2.4 Lưu ý về hình thức của hợp đồng đặt cọc
Hình thức của hợp đồng đặt cọc hiện chưa được quy định cụ thể theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, cần căn cứ vào văn bản chuyên ngành để có thể xác định hình thức hợp đồng cho phù hợp.
Thông thường, hợp đồng đặt cọc được các bên thỏa thuận và lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc không là điều kiện bắt buộc để hợp đồng này có hiệu lực. Tùy theo nhu cầu và mong muốn của các bên, có thể tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo sự ràng buộc các bên trong thực hiện hợp đồng. Trên đây là những thông tin cần lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mà người giao kết cần phải biết. Hy vọng bài viết đã giúp bạn giải đáp những thắc mắc có liên quan, đồng thời giúp bạn bảo vệ tốt nhất cho quyền và lợi ích của bản thân khi tham gia giao dịch dân sự.
Để được hỗ trợ chi tiết, bạn vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH LOGIC & CỘNG SỰ
Trụ sở: Tầng 1, Tòa nhà Packsimex, số 52 Đông Du, phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
VPGD: 441/17 Điện Biên Phủ, Phường 25, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Điện thoại: 090 520 63 81
